Gældende vedtægter for Ejerforeningen Rosenoden
§ 1 Navn og hjemsted
1.1. Foreningens navn er: Ejerforeningen ”Rosenoden”, og foreningen har sit hjemsted Rosenvængets Alle 17, 17 A, 17 B og 19, Faksegade 3, 5 og 7 samt Odensegade 18, 2100 København Ø.
§ 2 Foreningens formål
2.1. Foreningen, hvis medlemmer er de til enhver tid værende ejere af ejendommen matr.nr. 3351, 3352 og 3353 af Udenbys Klædebo kvarter eller hvilket matr.nr., der måtte erstatte disse, har til formål at varetage de anliggender, såvel enkelte som fælles, der er knyttet til at være ejer af en lejlighed, lokale eller butik. Der er pligt til at være medlem, og medlemspligten indtræder med retsvirkning fra den i skødet nævnte overtagelsesdag, når tinglyst skøde foreligger uden andre præjudicerende retsanmærkninger end tinglysningskontorets bemærkning om, at lånene ikke er opdelt. Samtidig med denne tinglysning ophører den tidligere ejers medlemskab for så vidt angår den solgte lejlighed, lokale eller butik.
2.2. For foreningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk. Ejerlejlighedernes ejere kan frit sælge eller pantsætte disse. Udlejning af ejerlejligheder skal godkendes af ejerforeningens bestyrelse.
2.3. Ejerforeningen anlægger og driver ejendommens fællesantenneanlæg.
§ 3 Generalforsamling
3.1. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
3.2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
3.3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.
3.4. Til beslutninger om væsentlige forandringer af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring af disse vedtægter kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede, såvel efter antal som fordelingstal, stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede, såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage, og på denne kan forslaget – uanset antallet af fremmødte – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.
§ 4
4.1. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden for perioden 1.3.-15.4.
4.2. Generalforsamlingen skal indeholde følgende dagsorden:
- Valg af dirigent
- Bestyrelsens aflæggelse af årsberetning til godkendelse.
- Administrators forelæggelse af årsregnskab til godkendelse.
- Godkendelse af indeværende års driftsbudget, herunder drøftelse af beslutning af større vedligeholdelsesarbejder m.v. samt fastsættelse af det beløb, der årligt skal betales pr. fordelingstal.
- Behandling af indkomne forslag
- Valg af bestyrelsesmedlemmer, jf. § 8 og 9
- Valg af revisor
- Eventuelt
4.3. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det, eller når administrator anmoder derom i henhold til § 13, stk. 3.
§ 5
5.1. Generalforsamlingen indkaldes af bestyrelsen med mindst 14 dages varsel. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Ved ordinær generalforsamling udsendes samtidig indkomne forslag samt regnskab og budget. Forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen og samtidig med denne lægges op på foreningen hjemmeside.
5.2. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.
5.3. Administrator og bestyrelsen kan kommunikere med foreningens medlemmer ved udveksling af digitale dokumenter via e-mails og via foreningens hjemmeside.
Når der i denne vedtægt anvendes udtryk, som at dokumenter skal ”vedlægges”, ”vedhæftes”, ”fremsendes” eller lignende opfyldes kravet, når dokumenterne gøres tilgængelig elektronisk via e-mail eller via førnævnte hjemmeside.
Det er den enkelte ejers ansvar at holde foreningens administrator opdateret med gældende emailadresse.
Beboere, der ikke er i besiddelse af computer/e-mail, kan kontakte administrator med henblik på fortsat at modtage generalforsamlingsindkaldelse, regnskab og budget på papir. En sådan dispensation vil være personlig og bortfalder, når beboeren fraflytter/sælger sin lejlighed.
§6
6.1. Ethvert medlem har ret til at få angivet emne behandlet på generalforsamlingen under pkt. 5 på dagsorden, jf. § 4. Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling må være indgivet senest d. 15.2. Medlemmerne vil blive adviseret om fristen hvert år.
6.2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle eller af en myndig person, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt.
§ 7
7.1. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning af forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
§ 8 Bestyrelsen
8.1. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 7 medlemmer
8.2. Valgbar til bestyrelsen er kun foreningens medlemmer og disses ægtefæller samt myndige livsarvinger. Bestyrelsen konstituerer sig selv med formand og næstformand på l. bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen.
§ 9
9.1. Valgperioden for bestyrelsesmedlemmer er 2 år. Genvalg kan finde sted.
9.2. Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under 4, er bestyrelsen pligtig at indkalde til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer.
§ 10
10.1. Bestyrelsen ansætter en administrator for ejerforeningen, og der oprettes med denne en administrationskontrakt, der tilsikrer god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender.
10.2. Bestyrelsen ansætter endvidere en ejendomsfunktionær eller antager ekstern bistand med henblik på varetagelse af sædvanlige viceværtsfunktioner.
10.3. Bestyrelsen kan når som helst indkalde til møde med administrator eller dennes repræsentant til drøftelse af foreningens forhold, ligeså kan administrator anmode om møde med bestyrelsen.
10.4. Bestyrelsen træffer beslutning med hensyn til brugen af fællesarealer, herunder fordelingen af kælderrum.
10.5. Bestyrelsen er bemyndiget til i bank eller sparekasse at oprette en kassekredit, hvis størrelse maksimalt kan andrage 20% af det pågældende års budgetterede driftsudgift.
10.6. Bestyrelsen er bemyndiget til at regulere fællesbidragene med max. 10% i forbindelse med regnskabsårets start med efterfølgende godkendelse af generalforsamlingen.
§ 11
11.1. Bestyrelsesmøder indkaldes af formanden eller i dennes forfald af næstformanden, så ofte anledning foreligger og i alle tilfælde, hvis 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Der udsendes skriftlig indkaldelse indeholdende dagsorden med mindst 1 uges (7 dages) varsel.
11.2. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst 3 medlemmer er til stede. Blandt disse skal være enten formanden eller næstformanden.
11.3. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens – eller i dennes forfald – næstformandens stemme udslaget.
11.4. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages et kort referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af formanden eller næstformanden og forelægges bestyrelsen til godkendelse ved førstkommende bestyrelsesmøde. Referatet udsendes til samtlige ejere.
§ 12 Tegningsret
12.1. Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af 2 bestyrelsesmedlemmer, hvoraf én skal være formanden eller næstformanden.
12.2. Bestyrelsen kan overdrage administrator tegningsret i alle ejendommens daglige anliggender.
§ 13 Administrator
13.1. Den af ejerforeningen ansatte administrator fører regnskab og udarbejder et driftsbudget for foreningen, og det reviderede regnskab og driftsbudgettet forelægges ved den ordinære generalforsamling.
13.2. Administrator opkræver fællesudgifterne månedsvis forud.
13.3. Såfremt større uforudsete udgifter indtræffer, kan administrator med bestyrelsens samtykke opkræve et a conto beløb. Dersom bestyrelsen ikke vil godkende en sådan disposition, skal administrator indkalde til ekstraordinær generalforsamling.
§ 14 Revision
14.1. Ejerforeningens regnskab revideres af en statsautoriseret revisor, der vælges af generalforsamlingen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
14.2. I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende.
14.3. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som han finder af betydning for udførelsen af sit hverv, herunder er revisor berettiget til at foretage eftersyn hos administrator. Hver gang indførelse i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde, og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen skal med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen.
§ 15 Årsregnskab
15.1. Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Det reviderede regnskab påtegnes af revisor, og efter vedtagelse på generalforsamlingen underskrives det af formand og dirigent.
§ 16 Sikkerhedsstillelse
16.1. Til sikkerhed for krav, som ejerforeningen måtte have eller få mod de enkelte ejere, herunder udgifter ved medlemmers misligholdelse, udsteder hver ejer på administrators forlangende, undtagen den oprindelige ejer af ejendommen, til foreningen et pantebrev med pant i ejerlejligheden. Størrelsen af ejerpantebrevet fastsættes af bestyrelsen ved udstedelse af første skøde på ejerlejligheden. Ejerpantebrevets størrelse skal dog svare til mindst ét års ydelse, og ejerpantebrevet håndpantsættes hos ejerforeningen eller dennes bank.
16.2. Ejerpantebrevet kan med bestyrelsens samtykke få påtegning om at respektere yderligere pantsætning af lejligheden, såfremt ejerpantebrevet efter bestyrelsens skøn stadig giver fornøden sikkerhed for ejerens forpligtelser.
16.3. Ejendommens oprindelige ejer betaler fællesomkostninger til ejerforeningen i forhold til de ikke solgte ejerlejligheders fordelingstal.
16.4. Ejerpantebrevet i de enkelte lejligheder forhøjes ved fremtidige ejerskifter til det makimale beløb, som respekteres med første prioritets panteret af lån i almindelig realkredit.
16.5. Udover ejerpantebrev som nævnt ovenfor stiller ejere af ejerlejligheder med tagterrasser overfor ejerforeningen bankgaranti stor kr. 10.000. Bankgarantien skal stilles som anfordringsgaranti og skal dække ethvert krav ejerforeningen måtte få mod ejerlejlighedsejerne i medfør af § 17. Garantien bortfalder ved ejerskifte, når denne kvitteres af bestyrelsen. Kvittering kan tidligst ske samtidigt med den nye ejers oprettelse af bankgaranti som nævnt i nærværende bestemmelse.
16.6. Ved fremtidige ejerskifter forhøjes den stillede sikkerhed i medfør af § 16.5 til kr. 25.000.
16.7. Ejerlejlighedsejere med tagterrasser skal med bestyrelsens samtykke være berettiget til at frigøre sig fra forpligtelsen til at stille bankgaranti ved i stedet at stille sikkerhed i form af værdipapirdepot.
§ 17 Tagterrasser
17.1. Bestyrelsen kan efter ansøgning og efter procedure fastlagt af bestyrelsen tillade at ejere af femte sals ejerlejligheder på ejendommens tag etablerer tagterrasser. Til tilladelsen kan knyttes betingelser.
17.2. Ejere af ejerlejligheder med tagterrasser er udover det i §§ 16.5 og 16.7 fastsatte forpligtet til at overholde følgende vilkår:
- Enhver udgift ved tagterrassens etablering og eventuelle senere nedtagning herunder reetablering af ejendommens tag og konstruktioner afholdes af ejerlejlighedens ejer uden udgift for ejerforeningen.
- Ved eventuel nedtagning af tagterrassen skal ejerlejlighedens ejer for egen regning og uden udgift for ejerforeningen foranledige ejendommens konstruktioner bragt tilbage til den konstruktion, de havde før tagterrassens etablering.
- Ejeren skal stedse for egen regning og uden udgift for ejerforeningen holde tagterrassen i vedligeholdelsesmæssig forsvarlig og lovlig stand.
- Ejerlejlighedsejeren er forpligtet til at tegne forsikring til dækning af eventuelle skader på ejendommen. Såfremt nævnte forsikring kan tegnes samlet for alle tagterrasser under ejerforeningens bygningsbrand- og kaskoforsikring, er ejerne af lejligheder med tagterrasser pligtige at betale en eventuel mérpræmie. Merpræmien bæres af ejere af lejligheder med tagterrasser efter fordelingstal.
- Såfremt ejerforeningen som følge af den etablerede tagterrasse har meromkostninger ved almindelig tagvedligeholdelse, skal ejeren friholde foreningen for enhver udgift i så henseende.
- Ventilationskanaler må ingensinde afbrydes.
§ 17a Altaner
Denne vedtægtsændring blev vedtaget med kvalificeret flertal på foreningens ekstraordinære generalforsamling den 21. juni 2005
17a.1 Bestyrelsen kan efter ansøgning og efter procedure fastlagt af bestyrelsen tillade, at ejere af ejerlejligheder i ejendommen etablerer altaner. I stueetagen må der alene etableres franske altaner eller terrassedør med adgang til gården. 5. sal lejligheder må udelukkende etablere manzardaltaner. Til tilladelsen skal der knyttes betingelser således, at der ved etableringen tilstræbes et ensartet facadeudtryk.
17a.2 Ejere af ejerlejligheder med gårdaltaner er forpligtiget til at overholde følgende vilkår:
- Altanerne må maksimalt være 1,2 meter dybe og 3 meter brede. I de tilfælde, hvor altanen på tegningen går foran 2 vinduer i samme lejlighed eller sidder på gavlen Odensegade 18. tv., gives der lov til en altan på mere end 3 meter. Dog skal altanen fortsat kunne opsættes enkeltvis og med den valgt fastgørelsesmetode som ved alle øvrige altaner
- Enhver udgift ved altanernes etablering og konstruktion afholdes af ejerlejlighedens ejer uden udgift for ejerforeningen og ejerne skal sørge for alle offentlige godkendelser.
- Ejeren skal stedse for egen regning og uden udgift for ejerforeningen holde altanen i vedligeholdelsesmæssig forsvarlig og lovlig stand.
- Såfremt ejerforeningen som følge af den etablerede altan har meromkostninger ved almindelig vedligeholdelse, skal ejeren friholde foreningen for enhver udgift i så henseende.
§ 18 Vedligeholdelse
18.1. Udvendig vedligeholdelse samt vedligeholdelse af fællesarealer foretages af foreningen, medens den indvendige vedligeholdelse påhviler de enkelte ejere, hvorved bemærkes, at indvendig vedligeholdelse ikke alene omfatter tapetsering, maling hvidtning, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, hvorimod foreningen sørger for vedligeholdelse og fornyelser af lejlighedernes forsyningsledninger og fællesinstallationer, indtil disses individuelle forgreninger til de enkelte lejligheder.
18.2. Hvis et arbejde i forbindelse med indvendig vedligeholdelse eller ombytning i en lejlighed indebærer ændringer af forsyningsledninger eller fællesinstallationer, skal ændringen forinden godkendes af bestyrelsen, som kan kræve, at den udføres af foreningens håndværkere.
18.2.1. Ønsker en ejer at etablere en tagterrasse, altan eller at ændre på fælles installationer eller fælles bygningsdele i lejligheden, eller ændre på installationer eller bygningsdele i lejligheden, der kan påvirke fælles installationer eller fælles bygningsdele – udover den almindelige indvendige vedligehold – skal der sendes en ansøgning til ejerforeningens juridiske og tekniske rådgivere, som vil vurdere om ændringen kan besluttes af bestyrelsen, om den skal godkendes af generalforsamlingen eller om der kræves en ændring af vedtægterne. Det vurderes også, om Københavns kommune skal give en byggetilladelse. Rådgiveren vurderer desuden ansøgningens indhold i forhold til gældende tekniske og designmæssige krav fra myndigheder og ejerforeningen. Se kontaktinformationer til rådgiverne på foreningens hjemmeside.
18.2.2. Rådgiveren opkræver et honorar for behandling af sagen, som betales af ejeren.
18.2.3. Ejerens ansøgning sendes til bestyrelsen med rådgivernes vurdering af beslutningsveje og de tekniske/designmæssige beskrivelser af projektet.
18.2.4. Når bestyrelsen har behandlet en ansøgning, vil afgørelsen og eventuelle betingelser fremgå af bestyrelsens mødereferat med ordene ”Bestyrelsen har godkendt….” og/eller ”Bestyrelsen har ikke godkendt….”. En ejer må ikke påbegynde et byggeprojekt, før bestyrelsens tilladelse er offentliggjort i et godkendt bestyrelsesmødereferat og eventuel byggetilladelse fra Københavns Kommune er givet.
18.2.5. Bestyrelsen kan som en betingelse for en tilladelse fastlægge, at foreningens tekniske rådgivere skal føre tilsyn under/efter fastlagte faser af byggeriet for at sikre, at alle tekniske og designmæssige krav og afgørelsens øvrige vilkår overholdes. Rådgiverne opkræver et honorar for tilsynet, som betales af ejeren.
18.2.6. Bestyrelsen kan som en betingelse for en tilladelse desuden træffe beslutning om indbetaling af et a konto beløb til dækning af foreningens eventuelle merudgifter til daglig drift under projektet, omkostninger til udbedring af eventuelle skader på installationer/fællesarealer, slutrengøring mv.
18.2.7. Det er ejeren, som er ansvarlig for dagligt at holde opsyn med ombygningen og forebygge eller afhjælpe eventuelle problemer.
18.2.8. Etablering af altan eller en lejligheds udvendige ombygning må kun ske udenfor perioden 15.juni til og med 15.august.
18.3. Forsømmer en ejer sin ejerlejlighed til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen lade den nødvendige vedligeholdelse foretage for ejerens regning, hvis han ikke efterkommer et ham givet pålæg inden for en frist af 2 måneder.
18.4. Beløb, der ved årsregnskabets afslutning, ikke måtte være anvendt til opfyldelse af ejendommens udvendige vedligeholdelse eller andre af fællesskabets gående udgifter, overføres til næste års regnskab.
18.5 Opståede skader som kan omfattes af ejerforeningens forsikring, fritager ikke ejer for ansvar, hvis ejerforeningens ejendomsforsikring dækker skaden helt eller delvist. Bestyrelsen kan pålægge ejeren at betale selvrisikoen på forsikringen og eventuelle øvrige omkostninger.
§ 19 Husorden
19.1. Bestyrelsen skal sammen med administrator udarbejde en husorden, der skal tilsigte at skabe ordnede forhold på ejendommen og skabe et sådan miljø, at den enkelte ejer kan anvende sin lejlighed i overensstemmelse med de i lejelovgivningen anførte regler for almindelige lejligheder.
19.2. Såfremt en ejer overtræder den af bestyrelsen fastsatte husorden, kan foreningen iværksætte sanktioner imod ejeren i overensstemmelse med lejelovens regler om misligholdelse, hvilket medfører, at såfremt en ejer gør sig skyldig i grov eller ofte gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for foreningen eller ét af dens medlemmer, kan bestyrelsen pålægge ham – eller hans eventuelle lejer – at fraflytte lejligheden med passende varsel.
19.3. Såfremt en lejer misligholder sine forpligtelser, har dette for ejeren samme konsekvens, som om det var ejeren selv.
19.4. Ejerlejlighedsejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre eller ydersiden af lejlighedens døre til for- og bagtrappe samt ydersiderne af vinduernes træværk, føre rør igennem eller opsætte skilte, reklamer m.v. uden bestyrelsens samtykke.
19.5. Der må ikke holdes husdyr, der er til gene for de øvrige beboere. Afgørelse herom har alene foreningens bestyrelse.
§ 20
20.1. Ejerforeningen kan være medlem af en grundejerorganisation, der er tilknyttet Grundejernes Landforbund, Nørre Voldgade 2, 1358 København K.
20.2. Nærværende vedtægter, der er uden præjudice for pantsætning af de enkelte ejerlejligheder, begæres tinglyst på ejendommens matr.nr. 3351 – 3352 – 3353 af Udenbys Klædebo kvarter.
20.3. Påtaleberettiget efter servitutten er ejerforeningen, ejendommens oprindelige ejer samt ejendommens panthavere til enhver tid.
Foreningens vedtægter er tinglyst første gang den 29. oktober 2002.
På generalforsamlingen den 21.juni 2005 er §17a vedrørende altaner tilføjet (tinglyst 17.oktober 2005).
På generalforsamlingen i 10.maj samt efterfølgende ekstraordinær generalforsamling 23.maj 2017 er §5 stk. 1 samt §6 stk. 1 er opdateret og §5 stk.3 tilføjet vedrørende elektronisk kommunikation.
På generalforsamlingen 29.juni 2020 og efterfølgende ekstraordinære generalforsamling 9.juli 2020 er tilføjet under §17a “eller terrassedør med adgang til gården” samt specificering af punktet 18.2 med underpunkterne 18.2.1 til 18.2.8.
På generalforsamlingen 11. april 2024 blev punkt 18.5 tilføjet vedtægterne.
Tinglyste vedtægter findes under login for ejere/beboere